はじめに

1 借地関係解消の必要性

(1)地主にとって
ア 地代が安い。先代の時のまま地代が上がっていないということがあり,また,賃料増額になかなか借地人も応じず,地主からもその機会がないままずるずると低額の地代しかもらっていないということが多い
イ 今後も地代を増額することは難しい(あくまで交渉によるのが原則であり,長年の付き合いもあり,言い辛い)
ウ 更新のときが一番賃料増額を交渉しやすいが,多くは上げられない。そこで,更新料を高値で請求すると,そもそも更新料は法律上認められているものではなく,法的に支払う義務なんてない,などと突っぱねられてしまうこともある。
エ 建物が老朽化して,やっとそろそろ賃貸借契約も終わりかと思っていたところ,借地人から建物の増改築を申し入れられ,断っても裁判所が許可してしまうことになる。
オ 土地の土砂崩れ,地盤沈下など地主の負担で修繕をしなければならず,地代をもらっていても結局収益が上がらず,貸しているだけ損ということにもなりかねない。そこで,底地だけ売却しようとしても,賃借人のいる土地は需要がなく(よほど収益性があれば別だがまれであろう)更地価格の1/10ということもある。
(2)借地人にとって
ア 建物を建て替えたくても増改築禁止特約があると増改築の承諾料等を積んで承諾してもらうことになる。仮に裁判所に代諾許可の申し立てをしても煩わしいし,承諾料を代わりに払えと命じられることがほとんど。
イ 更新の際に更新料を要求される。
ウ 建物を第三者に譲渡しようとしても,地主の承諾がないと原則として譲渡できない。また,裁判所に譲渡承諾の申立をしても煩わしいし,承諾料を代わりに払えと命じられることもある。
エ 借地権付きの物件では,第三者に売却するにも買い手が見つかりにくく,安くでしか建物を売却できない。
(3)小括
このように,借地関係が継続するよりは早くその関係を解消し,土地を自己のものとして処分したり,現金化する道を選ぶ方が多い。
しかし,借地は生活の基盤をなすものであり,地主と借地人では利益が相反することから,簡単には解消も難しい。
結局は,金銭面での交渉となる。
交渉をうまく運ぶためには,借地関係を解消させるにはどのような方法があるか,その時にどのような法律関係が発生しどのようなメリットデメリットがあるか,について相手に説明をいかにうまくできるかにかかっているといっても過言ではない。
 
特に法律関係に疎い当事者同士ではまとまる話もまとまらないことになりかねない。
そこで,どのような方法があるのか,その際どのような法律関係が発生するのかについて,あらかじめ理解することが必要である。
今回のセミナーでは少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
 
2 整理の方法
(1)地主にとって
ア 賃借権の終了を主張する(第1,第1-2)
イ 底地を第三者に売却する(第2,第3)
ウ 底地を借地人に買い取ってもらう(第2)
(2)借地人にとって
ア 借地を第三者に売却してしまう(第2,第4)
イ 借地を地主に買い取ってもらう(第2)
(3)地主と借地人にとって
いっぺんに第三者に買い取ってもらう(第5)
(4)借地を分割する等価交換
借地を分筆して一部の底地を借地人に譲渡し,他方の借地権を地主に譲渡する方法
(5)借地を分割しない等価交換
ア 地主が別の土地を借地人に譲渡する代わりに借地権を戻してもらう
イ 地主が別の土地を借地人に貸す代わりに借地権を戻してもらう