神奈川県内にアパート(木造アパート20部屋×4棟)を所有するオーナー様からの相談事例

神奈川県内にアパート(木造アパート20部屋×4棟)を所有するオーナー様からの相談事例

第1 依頼内容と結果

・賃借人の中の1人が隣の部屋を新しく借りて入居してきた新入居者からそのものの賃料(家賃)を聞いて自身の家賃と15%程度も差があったために賃料の減額を要求してきた
・その要求してきた住人はアパートに10年以上住んでいる
・その者は同様に10年以上前から住んでいる住民に「自分たちが払っている家賃は15%以上も高いものである」とたきつけて、紛争にしようとすることを画策した
・幸いにしてその者が画策したとおりに動くものは少なく画策は失敗に終わったが、その者の(近年の経済状況や不動産価格の下落を鑑みた上で)家賃は5%程度下げざるを得なくなった
・15%の減額を求めてきたその者は交渉では納得いかず、賃料減額の要求をする申立てをした
・調停期日に賃貸人側は当職のみ。賃借側は本人が出席
・当職から賃借人本人と調停員に「新規に賃借する際の賃料と既存の賃料との間に差額が生じるのはむしろ当然のことである」と説明
・新規賃料は賃借時の物価や固定資産税等の税額自体の影響を直接受ける
・これに対して既存賃料は賃料を決められた時の物価や固定資産税等の減額を直接受けるのは当然であるが、一度決めた賃料を変更するには、いわゆる「契約の拘束力」の効果を受けるので、急に現在の物価や税額に合わせた賃料(≒新規賃料にまで下がらない)にまでは下がらない(いわゆる「スライド理論」)
・上記をきちんと論理的に説明してあげた結果、賃借人も調停員も非常に理解を示し、賃料減額の調停は第1回期日によって不成立で終了
・不成立終了にも関わらず、賃借人から賃料減額請求の訴訟を提起されることもなかった

第2 ご相談内容(事案背景),解決方法,費用・時間と得られた利益
1 ご相談内容
・先述の通り

2 解決方法
・賃借人側が既存賃料と新規賃料の理論的な違いを理解していないがためにとった行動であったことは明らかであった
・申し立てられた調停の中で、丁寧に説明してあげたことで、賃借人側からも理解してもらえた

3 依頼者の支払った弁護士費用と時間,およびそれにより得られた利益
・依頼者が支払った弁護士費用は
・時間は、調停期日が1回で終わり、費用も調停期日で出廷した1回分で済んだ
・得られた利益は、求められた減額分×12ヶ月×7年分になる

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