家賃を滞納した賃借人を退去させ、未払いの賃料、原状回復費用も回収できた事例

ご相談者様について

◆相談者：Ｔさん（４０代）…マンションオーナーで所有するマンションを賃貸中
◆相手方：Ｋさん（２０代）…マンションの一室の賃借人（入居者）

ご依頼の背景

Ｔさん(４０代)はマンションを所有するオーナーで、自身の所有するマンションを賃貸していましたが、賃借人（入居者）の１人であるＫさん（２０代）が家賃を数ヵ月も滞納していて困っているとのことで、当事務所に相談にいらっしゃいました。
当職は、事を大きくしたくないというＴさんの意向も踏まえ、まずは交渉で事件を解決することを目指すべきと考え、Ｔさんから示談交渉事件として、本件を受任しました。

解決までの経緯

１．受任後、当職はＴさんよりＫさんのこれまでの賃料等の支払状況について詳しく聞き取りを行いました。

２．その結果、Ｋさんからの賃料等の支払については、未払の月や支払が遅延していた月がかなり多くあり、実際には、未払分の賃料等を合計すると、数十ヵ月分にも及んでいました。

そのため、本件ではＫさんとの間の賃貸借契約を解除し、マンションの居室を明け渡してもらった上で、未払賃料等及び原状回復費用の支払を求めることが考えられました。賃貸借契約は当事者双方の信頼関係に基づいて成立する継続的な契約であり、単に賃料の不払があったというだけでは契約の解除は認められず、当事者間の信頼関係が破壊されたことが必要とされていますが、上記のとおり未払賃料が数十ヵ月分にも及んでいることからすれば、既にＴさんとＫさんとの間の信頼関係は破壊されていると考えられたからです。

３．上記のとおり、事を大きくしたくないというのが依頼者であるＴさんの要望であったため、当職は、まず、Ｔさんの代理人として、相手方であるＫさんに対し、内容証明郵便を送付し、本件マンションの居室からの退去と未払賃料等及び原状回復費用の支払を求めました。

４．上記の内容証明を送付したところ、Ｋさんより当職宛に連絡がありました。そこで、当職はＫさんとの間で本件の解決のための交渉を行いました。この交渉の中で、当職は単に「法律上支払を求める」ことのみを強調するのではなく、Ｋさんに対し、「何故賃料等を支払わないのか」、「支払う意思はあるのか」、「支払える当てがどの程度あるのか」、「賃料等がきちんと支払われないことで賃貸人がどのような迷惑（損害）を被っているのか」等を丁寧に伝え、Ｋさんの話も聞きながら、依頼者であるＴさんにとって最も利益となる解決を目指しました。

５．その結果、相手方であるＫさんからも信用を得ることができ、

①Ｋさんが相当期間内に本件マンションの居室から退去すること
②これまでの未払賃料について分割払で支払うこと
③ＫさんがＴさんに預託している敷金からＫさんが負担すべき原状回復費用を差し引くこと（＝これを差し引いた上で敷金残額をＫさんに返還すること）

で合意することができました。なお、Ｋさんには連帯保証人が付いていたので、連帯保証人との間でも同様の合意をしました。その上で、Ｋさんとの間及び連帯保証人との間でそれぞれ「合意書」を作成・締結し、合意内容を書面により担保しました。その上で、Ｋさんには「合意書に記載された約定に違反した時は、訴訟を提起せざるを得ない」旨を説明し、合意内容に絶対に違反することがないよう注意しました。

６．以上の経緯により、本件では、Ｔさんの要望のとおり、訴訟等にまで事を大きくすることなく、交渉により、依頼を受けてからおよそ２ヵ月で、

①Ｋさんの相当期間内の退去
②未払賃料の分割払
③Ｋさんの負担による原状回復費用の確保（＝敷金からの充当）

という、依頼者であるＴさんにとって最も利益となる解決を実現することができました。