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任意売却
◎債務整理が絡む場面での売却

①銀行等の金融機関から（事業用等）ローンを組んで借入をし、マンションやアパートを,
購入や新築して賃貸に出したが入居者が決まらず、または予想した金額の家賃が入らないためにローンの返済に困っている（いわゆる逆ザヤ）状態なので、いっそのこと建物も土地も売却して残ローンを清算したい。
②会社の事業を縮小しようと考えている。所有不動産を売却して事業資金の負債を圧縮したい。
③転職して収入が減少し、住宅ローンの返済を滞納している。自宅を売ってローンを返済して引っ越したい。

１、任意売却（債務整理が絡む場面）
　　ここでの任意売却とは、抵当権などの担保権が設定され債務の担保となっている不動産を、競売手続きのような強制手段によらないで、その所有者が担保権者の同意を得て任意に売却し、その売却代金をもって債務の弁済を行うことをいいます。ポイントはあくまで関係者の合意に基づいて行われることにあり、債権者・債務者の双方にとっては後述のような大きなメリットもあります。このため金融機関などの債権者としても、競売よりは任意売却を希望することも多く、任意売却は債権回収の手段として今日広く行われています。

２、メリット
・高額の売却代金を期待できる
　　ここでの任意売却による不動産処分の場合、通常は時価による不動産売却となるのに
対し、競売の場合には、特殊な市場での売却となることから、時価よりも低額な売却額
となるなど、競落額がいくらになるのか判らず売却の成否も不確定・不安定であるこ
とが一般的です。この点は、債権者である金融機関などからすれば任意売却がまとまれ
ば通常は競売よりは多額の回収ができることになり、債権者側としても残る負債額をよ
り少額に圧縮できるということになるため、双方にとってメリットがあるといえます。
・早期の売却が期待できる
競売の場合、競売対象不動産の現状調査や不動産鑑定士による評価、物件明細書の作
成、入札手続き、代金納付、配当など一連の手続きを裁判所主導で行うことになり、そ
の完了までには通常数か月ないし１年程度の期間を要します。これに対し、任意売却で
は、利害関係者が相当多数に上り同意を得るまでに相当の期間・時間を要する（ex：隣
地との境界確認等が必要な場合等）などの特殊な事情がない限り、これよりも短期間で
の売却が可能となり、早期の問題解決につながる（＝ということは発生遅延損害金等も
最小限に抑えることができる）ことが多いといえます。
・内情を知られずにおくことがきる
　競売手続きでは、裁判所により当該不動産について競売を行うことが公表され、最近
ではインターネットサイトでも競売情報を閲覧することが可能となっています。競売の
事実が公表されることは、物件所有者にとっては、通常それなりに多額の（∵競売申立
てのためにも結構な費用を要することから）負債を抱えていると公表されるにも等しく
大きなストレスとなります。一方、任意売却であれば少なくともレインズ等での公開を
しなければ「売りに出されている」という情報を見ず知らずの他人に知られることはま
ずありません。よってこのようなストレスを回避することができます。また仮にレイン
ズ等に公開したとしても、「そのような理由で不動産を売りに出したのか」という内情
まで知られるリスクは可能な限り抑えることができます。

３、サービスの内容
・任意売却交渉等のサポート
当事務所では、必要に応じて不動産鑑定士や税理士とも連携し、任意売却対象不動産
の調査から、債権者・担保権者を含めた利害関係者との交渉、不動産仲介業者の手配な
ど、不動産の任意売却についてお客様のサポートをさせていただきます。まずはお気軽
にご相談ください。特に冒頭の①のような事情で売却を検討される場合には、物件の想
定賃料（＝いわゆる「想定利回り」の問題）、空室率や敷金・保証金返還義務の承継等、買主側の負うリスク等についての高度な判断、アドバイスも必要ですので必ず一度、こ
れらの点に詳しい当事務所所属等の弁護士へご相談下さい。
・任意売却に関連する法律問題の処理
　　不動産の任意売却を行うケースでは、上記の借金や倒産などの債務に関わる問題、次
に述べる離婚や遺産相続などの家庭に関わる法律問題、共有である場合の共有者間の調
整、高齢者・障害者の成年後見人など、様々な関連法律問題が共存することがあります。
当事務所では、こうした事項についても、交渉・調停・審判・訴訟を問わず、お客様の
代理人として事案の解決をお手伝いしております。

４、弁護士費用

法律相談３０分あたり５０００円（税別）
但し、正規ご依頼後のお打合せは全て無料です。
任意売却交渉等のサポート費用についてお見積り致します。
任意売却に関連する法律問題の各処理手続費用についてお見積り致します。

※任意売却に関しましては、対象不動産の種類や規模、抵当権者の数、被担保債権額、その他任意売却に至る経緯など諸般の事情によって事案の難易が大きく左右されますので、個別の相談ごとにお見積りをさせていただいております。ご不明な点は、お気軽にお問い合わせください。

投稿者プロフィール

弁護士鈴木軌士: 弁護士・宅地建物取引主任者。神奈川県にて25年以上の弁護士経験を持ち、特に不動産分野に注力している。これまでの不動産関連の相談は2000件を超え、豊富な経験と知識で依頼者にとって最良の結果を上げている。

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