管理不全な状態となった空き家等に対する措置について、審査、調査等を行うため、第三者による空き家等審議会を設置し、客観性を担保する。

審議会の構成員としては、建築士等の建築の専門家、及び弁護士等の法律の専門家を含める。また、法律の専門家には、顧問弁護士として、以後の様々な法律相談の対応にあたってもらう。

法成立により、市町に協議会を設置できることとなり、これが空き家等審議会に代わることが考えられる。

【法7条1項】 市町村は、空家等対策計画の作成並びに実施に関する協議を行うための協議会を組織することができる。

【法7条2項】 協議会は、市町村長のほか、地域住民、市町村の議会の議員、法務、不動産、建築、福祉、文化等に関する学識経験者その他の市町村長が必要と認める者をも

って構成する。

【法6条2項】 空家等対策計画においては、次に掲げる事項を定めるものとする。

一 空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針

二 計画期間

三 空家等の調査に関する事項

四 所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項

五 空家等及び除却した空家等に係る跡地（以下「空家等の跡地」という。）の活用の促進に関する事項

六 特定空家等に対する措置（第14条第1項の規定による助言若しくは指導、同条第2項の規定による勧告、同条第3項の規定による命令又は同条第9項若しくは第10項の規定による代執行をいう。以下同じ）その他の特定空家等への対処に関する事項

七 住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項

八 空家等に関する対策の実施体制に関する事項

九 その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項

危険度判定は点数制とすることで、公平性、説明性を確保する。

危険度判定表の作成にあたっては、建築士の資格を有する2名以上での対応が望ましい。

判定結果は、客観性、妥当性を確保するため、法に基づく協議会や空き家等審議会で専門家等に意見聴取を行うことが望ましい。

また、危険度判定を行う場合、敷地に立ち入って調査を行う必要が考えられる。

代執行の検討

行政代執行法第2条の充足性

①義務が履行されないこと。

②他の手段によって義務の履行を確保することが困難であること。

③義務の不履行を放置することが著しく公益に反すること。

「公益」とは、条例で記載された目的によって決まり、その目的に対し、命令が履行されないことで不利益が生じるということが基本となる。

これまでは③の公益判断が難しいところであったが、法第2条2項の「特定空家等」の定義より、特定空家等を放置することが著しく公益に反すると解され、法第14条9項において、命令に従わない場合は、行政代執行を行うことが可能となった。

過去の指導・勧告・命令等に対する所有者等の対応状況、特定空家等を放置する危険性と解体費用とのバランス、費用回収の見込みと税金投入に対する説明性等を踏まえ、総合的に判断し、代執行へ向けて準備を進めることについて、首長を中心とした庁内の組織的な意思決定を行う。

 

代執行に向けて全庁的な部局連携により取り組むため、庁内対策委員会を設置する。

また必要に応じて、部会、ワーキンググループを設置する。

具体的な検討内容を以下に例示する。

 ○代執行計画の作成（執行責任者の選定、組織体制と役割分担、連絡体制、スケジュール等）、○予算措置、○契約方法、○設計・工事の方法、○動産調査、○議会・報道機関対策、○代執行費用の徴収等の内容、方針等の検討

連携部局を以下に例示する。

・防災部局：空き家条例、行政代執行全般

・財政部局：解体費の予算措置

・総務部局：議会、報道機関

・建設部局：解体設計、工事

・衛生部局：廃棄物

・税務部局：代執行費用の徴収

・法務部局：条例、情報管理の法令チェック等

関係機関との連携を図るため、必要に応じて関係機関連絡調整会議を設置する。

連携機関を以下に例示する。

 ・消防（防災）、警察（防犯）、保健所（衛生）

 ・道路、水道、下水、電気、ガス、電話等の施設管理者

 

代執行に係る説明を必要とする関係者には、地元関係者、議会、報道機関、国、県、関係機関、除却対象建築物等に抵当権を持つ金融機関等が考えられる。どの段階から説明を行うかは個別の判断によるが、代執行を行う方向性が組織決定された段階から、説明を検討する。説明の時期について以下に例示する。

 ・代執行を行うことを組織決定後

 ・条例による氏名等の公表時

 ・法第14条に基づく命令時

 ・代執行令書による通知時

 ・解体工事着手時（代執行宣言時）

 ・代執行終了宣言時

代執行のスケジュールに併せて、解体費に関する予算措置を行う。必要に応じて予備費の充当、他の事業費からの流用について検討する。

 

防災部局から建設部局に対して、執行依頼（契約事務、設計書作成、工事監督）を行う。

解体設計については委託の有無、工事発注の方法（入札または見積り合わせ等）について検討する。

代執行令書に記載する代執行費用の概算による見積額については、解体設計における金額を根拠とする為、日程を調整する。

 

解体設計を委託する場合、委託仕様書を作成の上、設計金額、工期を設定し、執行伺の決裁・発注・契約を行う。委託仕様書に記載する設計の成果物として、図面、設計書以外に、動産調査、仮設計画書、解体工事の工程表等が考えられる。設計を委託した場合は、契約履行確認の完了検査を受ける。

立入調査時の情報をもとに、図面を作成、解体業者に見積依頼、設計書を作成する。

基礎の撤去の有無を検討する。また、後々の雑草等の問題もあり、跡地をどのようにするのか検討する。想定される考え方を以下に例示する。

・危険回避までが目的として基礎を残し、上物だけを解体撤去する。

・費用回収の見込みがなく、基礎解体までは行う必要がないとして、上物だけを解体撤去する。

・子供等が入って危険になるので基礎も撤去する。

・土地を差押え、公売するので基礎を撤去し、砂利敷きとする。

設備引込の処理方法を検討する。

 

代執行令書に記載する工事開始日の設定は慎重に行い、密接に関係する発注、契約事務との日程調整を十分に行う。執行伺の決裁、発注、契約を行う。

解体工事着手前に地元関係者等に対して工事概要、工程表等を説明する。

必要に応じて解体前後の近隣家屋調査を実施する。

解体工事前に各種届出を行う。（建築基準法：除却届、建設工事に係る資源の再資源化等に関する法律：第11号による通知書）

解体工事着手前に代執行宣言文、執行責任者の職氏名の読み上げを行う。

代執行宣言後より行政庁の管理下に置かれるため、代執行初日に除却対象建築物及びその敷地を特定し保全するための仮囲いを設置する。

代執行期間中（仮囲いの設置から建築物解体撤去完了まで）の現場保全管理及び一般車両の通行の安全確保のために、請負者において期間中、警備員を配置する。

動産を保管する場合、「動産の搬出リストの作成」、「動産の搬出」、「搬出動産の運搬及び保管」を行う。

騒音等で周辺の住民から苦情等があった時は、執行責任者に報告の上、迅速かつ的確に対応する。

代執行期間中の全容がわかるように、適宜、写真・動画撮影を行い整理する。

除却作業の経過を記録した日報を作成し、適宜、報告書を作成の上、首長に報告する。

報道機関の現地取材については、執行責任者の対応を基本とする。

報道機関には事前に以下の注意点を説明する。

・社名入りの腕章をする等、身分を明確にする。

・代執行区域内には立ち入らない。

・撮影等のために隣接する民有地に立ち入らない。

・路上駐車をしない。駐車車両に「関係車両駐車証」を明示する。（必要に応じて仮駐車場を用意する。）

・代執行の妨げとなるような行為をしない。

・その他、執行責任者の指示に従う。

建築物の解体にあたり、その敷地内の電気・水道を使用する場合、行政庁（解体業者）が使用料金を支払い、代執行に要した費用に含める。

解体後の措置として、敷地周囲は木杭・ロープ等を設置し、関係者以外立入禁止の看板を設置する。

解体後は契約履行確認の完了検査を受ける。

すべての作業が完了した後、代執行終了宣言を行う。

 

行政代執行法第5条では、「代執行に要した費用の徴収については、実際に要した費用の額及びその納期日を定め、義務者に対して文書をもってその納付を命じなければならない」と、同法第6条第1項では、「代執行に要した費用は、国税滞納処分の例により、これを徴収することができる」と定められている。

代執行に要した費用(公法上の債権)として徴収することができる費用の範囲は、代執行終了宣言を行った日以前に発生したものがその範疇となる。

 

 

■建築物解体工事費用と動産に係る費用の法的性格等の関係（代執行終了後も動産を保管するケース）　　　

 

代執行に要した費用の徴収手続に着手するためには、納付命令の対象となる費用の範囲及びその額を確定する必要がある。

行政代執行法第5条では、その費用の範囲は特定されていないので、代執行関連事業費の総計から、請求する費用の選択を行う。

・解体設計委託費

・近隣家屋調査委託費

・解体工事費

・搬出動産保管費用

（時間外手当等の人件費、顧問弁護士の日当の類の間接経費にあたるものを除く。）

国税滞納処分の例により、徴収を行うこと（強制徴収を行うこと）になるため、国税徴収法第147条に規定する身分証明書を関係職員に交付する。

 

行政代執行費用納付命令書及び納付書を送達する。

送達手段は、配達証明付き内容証明郵便、配達証明郵便、差置等による。

 

納付命令に従わない場合、督促を送達する。

 

督促の指定納付期限を過ぎた場合、差押えのための財産調査を行う。

財産調査の方法として、不動産については、市の固定資産税台帳より所有する不動産を抽出し、債権である預金債権について、金融機関に調査依頼をかける。代執行に要した費用の徴収金に優先する被担保債権の現在額について調査を行う。

公売を行う場合、滞納処分費への充当及び先順位債権者への配当後、さらに代執行に要した費用徴収金への充当が見込める物件を差押対象とする。

地方税である固定資産税に滞納があれば、公課である代執行に要した費用徴収金に優先する。

金融機関に対する預金があっても、差押えと同時に金融機関による本人に対する貸付金債権との相殺がなされる。不動産については、不動産差押嘱託登記の申請を行い、登記済証を受領する。不動産については差押書を、債権、動産については差押調書の謄本を、所有者等に送達する。

公売価格を決定するため、差押手続後、差押不動産の鑑定評価の委託手続を行う。

鑑定事務所より差押不動産の鑑定評価書（評価価格）が提出される。

公売見積価格の算定、決定を行い、公売期日を決定する。

公売公告を行い、公売通知書を所有者等に送達する。

公告と同時に、公売通知書兼債権現在額申立催告書を公売不動産上の担保権者に送達する。

入札に先立ち、入札参加者は国税徴収法の規定による公売保証金を納付する。受付時に現金又は小切手による公売保証金の納入に対して領収書を交付する。納入された公売保証金は、入札が終了するまで会場内で保管し、買受申込者以外の者に対して、交付した領収書及び公売保証金返還請求書兼領収(受領)書と引換えに返還する。入札の執行は、物件ごとに概要説明を行い、入札、開札、入札価格の読み上げを経て最高価額申込者の決定を行う。入札終了後、不動産公売最高価申込者等決定の公告を行い、同通知書を買受申込者及び公売不動産上の担保権者に送達する。

 

買受代金納入通知書を買受人に交付する。買受代金納入通知書による買受代金の納入を確認し、売却決定通知書を買受人に交付する。換価財産が不動産の場合は、買受人の換価財産の取得に伴う権利移転登記を行う。また国税徴収法上、買受人がその権利を取得したときには、不動産上の担保権は消滅することになっており、その抹消登記を行う。

配当計算書謄本（国税徴収法第131条）を、公売不動産上の担保権者に送達した公売通知書兼債権現在額申立催告書に対して申立てがなされた債権現在額に基づき作成する。配当の第１順位は、直接の滞納処分費である委託した不動産鑑定評価料があてられる。配当計算書謄本を、登記嘱託書への添付と同時に買受人及び換価不動産上の担保権者にも送達する。

権利移転等の登記の完了後、登記済証を買受人に交付する。

代執行に要した費用徴収金に優先する地方税債権への配当並びに滞納処分費及び代執行に要した費用徴収金への充当処理を行い、換価配当手続が終了する。

公売（競売）は、その売却決定により、滞納者と買受人との間に売買契約が成立した効果が生ずることになり、その後の引渡手続は当事者間の責任において行う。

滞納者や占有者が任意にその引渡に応じない場合、民事上の競売物件では、簡易な引渡命令の申立手続が用意されており、それにより強制執行を行うこともできるが、公売の場合は、明渡請求訴訟の提起から始めなければならない。