更新料の請求

賃借権の終了は主張できないが効果的な方法

→更新料を請求することで地主としては有利に終了させうる?
借地人としては更新料を払っておいた方が後々得?
 

1 そもそも更新料って?

借地期間が終了した場合に,借地契約を更新するにあたって借地人から地主に支払われる金銭をいう
更新料は法的に規定がない。したがって,原則として契約書に更新料の合意の文言がない以上は支払う義務が生じるものではない。
例外的に商慣習ないし事実たる慣習から更新料の支払いを法的に認めた判例がないわけではないが,慣習
を根拠に裁判所が支払いを命ずることはまれである。
したがって,更新料を地主が請求した場合,借地人が入れ知恵で「更新料は法的には支払う義務はないはずだ」と言われることがあるが,それは正しいのである。
 

2 更新料を請求する権利が法的にある場合

契約書に更新料の額を定めたうえで記載がされていることが必要。
その場合は地主としては必ず更新料を請求すること。仮に不払いがあればそれだけでも信頼関係破壊と評価され解除が認められうるし,そこまでは認められなくても更新料不払いが将来一つの原因として,他の債務不履行と合わせ技で信頼関係破壊と認められうる。
そう考えると,法的に信義則違反にならない程度に高額の更新料を前もって決めて契約書を作成しておくとよいかも。
 

3 更新料を請求する権利が法的に無い場合

それでも更新料を要求しておくこと。相手が払わなければ合意更新をしないと主張する。
そうすると,
(1)法定更新になるが朽廃の規定により借地関係が終了したと主張できる。仮に建て替えなどしていたら出来上がるのを待って即座に異議を出す。また,無断増改築の解除の請求をする。その際に更新料も請求をしても払わなかったことを信頼関係破壊の一事由として主張する。建替え前に増改築の承諾を求めてきても応じない。すると裁判で代諾を申し立ててくるであろうが,更新料を請求しても払わないことが承諾料の判断で地主側に有利な事情として判断されうる。
(2)地代の値上げを要求する(賃料増額請求をする)
合法的に賃料の値上げを請求できる
(賃料の値上げは地主としてもそうそう言い出しにくいが,更新料を払わず法定更新になった際にはいつでも値上げを言い出すことが出来るので,圧力をかけやすい。合意更新の際には合意書で定められた賃料をそう簡単に増額請求できないものであり,結局長期間漫然と賃借関係が続くことを許すことになる)
裁判の際に更新料を支払ってくれなかった(受け取ってない)ことを事情の一つとして使え地主に有利に判断されうる
(3)建物増改築の承諾をしない
裁判の際に更新料を支払ってくれなかった(受け取ってない)ことで借地人に圧力を加えることが出来る。もちろん借地人としては裁判所に代諾の申し立てをすることが出来るが,弁護士を雇ったり自分でやるのも煩雑であることから,立退きに応じるきっかけとなる可能性が出てくる。
また,仮に裁判所に申し立てて増改築の許可が出せるとしても,借地人が銀行融資を得る為の地主の承諾書が得られないことになるの借地人としては増改築をあきらめ立退きに応じる可能性が出てくる。
 
 
※地主の承諾書について
借地人が借地上の建物を新築する際に,通常借り入れをするが,債権者は建物に抵当権を付ける。その際に地主の承諾書の提出を借地権者に求めることが多い。借地人としてはその承諾書がないと銀行から融資が得られないのであるから,地主の協力が必要なのである。
その承諾書には
①借地権が抵当権の目的になることを承諾する
②銀行が抵当権を実行した場合は借地権も競落人に移転するが,その借地権の譲渡につきあらかじめ承諾する
③借地人が地代の不払いをしていれば地主が銀行に連絡をすることを承諾する
④借地人の地代不払いにより賃貸借契約を解除しようとするときは予め銀行に連絡をすることを承諾する
の承諾がある。
このうち④は特に大事で,借地を合法的に解除されてしまっては,抵当権の目的である借地権がなくなってしまい銀行にとっては担保目的物が既存してしまうことになる。
そこで,銀行は実務上,借地人に融資をして抵当権を建物に設定するには地主の承諾書を要求している。
 
また,仮に増改築の許可が出て,しかも新しい建物の建築資金を,当該建物に抵当権もつけずに調達できたとしても,借地権の存続期間は地主の承諾のない限り,借地法7条の適用は無く(堅固30年非堅固20年とはならない),従来の期間満了で終了時期が来て,地主は異議を出せる。
 
※増改築許可の裁判と地主の異議について
借地法7条は期間満了前にその期間を超えるような建物を建てた場合,地主が異議を出せば期間満了で賃貸借は終了すると規定する。
では,地主が増改築を承諾せずに借地人が裁判所の代諾許可を取った場合でも地主は異議を出せるか。
この点,せっかく裁判所が代諾許可を出したのに従来の期間で賃貸借が終了しては意味がないともいえる。しかし,増改築禁止特約がなければ増改築は自由であり,その増改築に対抗して地主に異議権が認められている(借地法7条)のに,増改築禁止特約で従来の期間を維持しようとした場合に逆に異議権が認められなくなるのは不合理である。
そこで,裁判所の代諾許可があっても地主の異議権は失われないと考えるのが有力である。
そうだとすると,地主はたとえ裁判所の代諾許可があって増改築がなされても,ひるまず異議を出しておくべきである。
 
(4)借地譲渡承諾,底地買取の際にも更新料を請求しても払ってくれなかったことを圧力として有利な事情として使える
 

4 更新料の相場

更地価格の3%から5%といわれる。但し,地代や借地期間,地代改定の経緯など様々な要素から判断されるので一概には言えない。
重要なのは相場というより,借地関係を修了させたいのか,円満に借地関係を続けたいのかである。当然,借地関係を修了させるには借地人が嫌がる額を請求することが必要になる。