Ｙは、宅建業者Ｘ宛に「本件不動産を、代金6億4051万円で、昭和62年11月末までに、買い上げることを証明致します」旨記載した買付証明書を発行し、Ｘは、Ｙに対し買付証明書の条件により本件不動産をＹに売却することを承諾する旨の売渡承諾書を送付した。Ｘは、Ｙが売買代金を支払わないため他の第三者に5億円で売却した。Ｘは、Ｙに対し、①主位的に売買契約の債務不履行に基づき差額1億4051万円、②予備的に買受ける意思がないのに買付証明書を発行したことが不法行為に当たるとして損害賠償請求をした。Ｙは、ＸがＡから本件不動産を買い受けるための銀行融資を受ける便宜を与えるために発行したものであるから売買契約は成立しないと主張した。

　　裁判所は、①について、「（1）いわゆる買付証明書は、不動産の買主と売主とが全く会わず、不動産について何らの交渉もしないで発行されることもあること、（2）したがって、一般に、不動産を一定の条件で買い受ける旨を記載した買付証明書は、これにより、当該不動産を右買付証明書に記載の条件で確定的に買い受ける旨の申込みの意思表示をしたものではなく、単に、当該不動産を将来買い受ける希望がある旨を表示するものにすぎないこと、（3）そして、買付証明書が発行されている場合でも、現実には、その後、買付証明書を発行した者と不動産の売主とが具体的に売買の交渉をし、売買についての合意が成立して、はじめて売買契約が成立するものであって、不動産の売主が買付証明書を発行した者に対して、不動産売渡の承諾を一方的にすることによって、直ちに売買契約が成立するものではないこと、（4）このことは、不動産取引業界では、一般的に知られ、かつ、了解されていること、以上の事実が認められ（る）」。本件では、Ｙにおいて、真実本件不動産のうちの土地を買い受ける意思がなかったのに、仲介業者から、Ｘが銀行融資を受ける資料にするための必要があるといわれて発行したもので、その内容が虚偽のものであり、Ｘにおいても、Ｙが真実本件不動産のうち土地を買い受ける意思のないのに買付証明書を発行したものであることを知りながら、これを手に入れたものであるから、ＸがＹ宛に売渡承諾書を送付したとしても、これにより、ＸＹ間に有効に売買契約が成立するものではない。②について、Ｙが本件買付証明書を発行したことについてＸに対する不法行為が成立するものとは認められないとし、Ｘの請求を棄却した。なお、判決には「買付証明書に対し、売渡承諾書を出すようなことは、不動産取引業界は、全く前例がない」とあるが、取引実務では買付証明書と売渡承諾書を交換することは一般的に行われており「決して異例のものではない」（栗田哲男、・判タ736号28頁）。

投稿者プロフィール

弁護士 鈴木軌士

弁護士・宅地建物取引主任者。神奈川県にて25年以上の弁護士経験を持ち、特に不動産分野に注力している。これまでの不動産関連の相談は2000件を超え、豊富な経験と知識で依頼者にとって最良の結果を上げている。

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