建物の共有敷地のみの現金化

建物の敷地のみが共有となっていて建物の所有権を有していない人が共有物分割請求で共有不動産(=土地)を現金化できるでしょうか?

結論:建物の敷地のみが共有であっても、共有物分割請求によって共有不動産を現金化できます!

ただしこの場合の現金化の対象となるのは敷地のみです。そうすると建物と土地の両方が共有の場合と比べて値段が安くなってしまうのではないかという心配をされる方もおられると思います。

 しかし、特に親族の間で共有になっている土地に建物が建てられている場合、格別契約書を取り交わすことなく賃料も受領せずに建物が建てられていることが多いです。このような場合法律では黙示の使用貸借契約に基づいて土地を利用しているものと解釈します。しかし、この黙示の使用貸借契約は共有状態になっている当事者間でのみ有効です。もし敷地となっている土地が共有物分割請求の結果、競売等によって第三者に所有権が移転した場合、建物所有者は土地所有権を取得した第三者に対して使用貸借を主張できません。その結果、建物は土地を不法占拠していることになってしまいます。その結果、土地所有者から建物収去土地明渡請求という請求(場合によって胃は訴訟)をされてしまうことになり、建物を取り壊して土地明渡をせざるを得なくなってしまいます。競売で土地を取得する不動産業者はこのことを十分に知っていますので土地を有効に利用できると考えて、それ相当の値段で土地を落札します。また逆に敷地の共有物分割請求の結果、行き着けばこのような状態になることを共有相手に説明して理解してもらうことによって相当の値段で土地の持分を共有者間で売り買いしてもらうことが期待できます。

 これが区分建物の敷地であっても基本的には同じです。

区分建物といっても大規模マンションのような場合に敷地の共有物分割請求を認めるとマンション居住者の土地利用権を一方的に奪うことになってしまい不当として共有物分割請求を認めないケースもあります。いわば区分所有法の方が民法より優先する場面の1つです。

 しかし、区分建物といっても大規模マンションではなく親族間で区分所有をしているような場合は、<実質的に区分所有方式で建物を共有しているのにすぎないので>共有物分割請求をしても特段問題がありません。裁判例でも大規模マンションではなく親族間で区分所有している場合には共有物分割請求を認めたものが多数あります。

 なお親族間で区分所有方式で建物を所有している場合、敷地権登記(マンションの場合には、ほぼ必ずなされています)がされていないことが多いです。このような場合さきほどの共有土地上に建物が建っている場合と同じように黙示の使用貸借契約に基づいて区分建物が建てられていることが多いです。

この黙示の使用貸借に基づいて区分建物が建てられている場合も、先ほどと同じように土地所有権を取得した第三者は区分建物所有者に対して建物収去土地明渡請求をすることができます。

 もっとも区分建物の場合、建物収去そのものが難しい場合もあることから、それだけではなく敷地所有者への売渡請求もできます。この売渡請求というのは敷地利用権のない区分建物所有者から土地所有者が区分建物を強制的に買い取ることができるというものです。このことから区分建物の敷地が競売になっても土地所有者は土地を有効利用できるかあるいは区分建物も取得できるので建物の収去の費用が節約できることになることから、相当の値段で落札されることが期待できます。またこのことを交渉段階で敷地の共有相手に理解してもらうことにより、相応の値段で敷地の持分を共有者間で売り買いすることも期待できます。

投稿者プロフィール

弁護士 鈴木軌士
弁護士・宅地建物取引主任者。神奈川県にて25年以上の弁護士経験を持ち、特に不動産分野に注力している。これまでの不動産関連の相談は2000件を超え、豊富な経験と知識で依頼者にとって最良の結果を上げている。