担保権が設定されている不動産の共有分割請求

共有物分割請求の対象になっている不動産に抵当権などの担保権が設定されていることがあります。

このような場合に共有物分割請求がされた場合にどのように処理されるかを見ていきます。

1 担保権が設定されている共有物の共同売却を行った場合

共有物に担保権が設定されている場合、第三者に共同売却する場合は、売却代金の中から抵当権などの担保権で担保されている債務の支払を行って、残った代金を共有者間で分配します。

よって、売却代金で債務全額の支払いをできない場合は共有物分割請求の意味がないことになります(そもそも債務全額の支払いができない(=いわゆる「オーバーローン」の)状態で担保権者が担保権の抹消に任意で応じるかという問題もあります)。

 担保権がついたままで売却することは理論上は可能ですが、担保権付きの不動産を購入する人は非常に少なく、売れたとしても(担保権の被担保債権額を控除した(いわゆる理論)価格よりも)かなり安い値段でないと売れないので現実的ではありません。

2 担保権が設定されている共有物について他の共有者に持分売却を行った場合

共有持分を他の共有者に買い取って貰う場合は、担保権がそのまま残っても特段の問題はありません。

ただ持分を買い取った側が担保権付きの債務の債務者でない場合は、(=持分の第三取得者)債務の支払がされないと担保権者から競売申立てがされて不動産を失う可能性があります。

3 担保権が設定されている共有物について他の共有者に持分売却を行う場合に担保されている債務額を差し引いて代償価格を算出すべきか

これは例えば不動産価格が4000万円、担保権で担保されている債務が2000万円、共有者2名が2分の1ずつの共有持分を持っている場合に共有者の1名が他の共有者に持分を買い取ってもらう場合の代償金算出方法です。

 まず第1に不動産価格が4000万円で担保されている債務が2000万円だから不動産の価値は2000万円しかなく、2分の1の持分価格は1000万円になるから代償金は1000万円になるという考えがあります。これに対しては、第2に担保されている債務を不動産価格から差し引くべきではないとして2分の1の持分価格は2000万円であるから代償金は2000万円になるべきという考えがあります。

 この点について、全面的価格賠償を命じる場合の賠償すべき価格を算出する際に担保権で担保された債務額は控除すべきでないとした裁判例があります(京都地裁平成22年3月31日)。結局は、被担保債務を支払うべき債務者が誰か(持分の譲渡人なのか、逆に譲受人なのかあるいは第三者なのか)という問題です。

上記の裁判例は、被担保債務を支払うべき債務者が、全面的価格賠償を受領する、持分の譲渡人や第三者だった事案だと思われます。つまり上記の例で言えば代償金は2000万円とされるべきことになります。

逆に、被担保債務を支払うべき債務者が、全面的価格賠償をすべき側すなわち持分の譲受人の場合には、(被担保債務も支払う以上)代償金は1000万円とされるべきと考える余地もあり得ることになります。

4 担保付き不動産の共有物分割請求訴訟で競売を命じる判決が出た場合

担保付きの共有不動産について共有物分割請求がされて裁判所から競売を命じる判決が出された場合、この判決が確定した後でさらに執行裁判所に対して競売を命じる判決をもとに不動産競売の申立を行うことができるということは既述しました。

 この共有物分割請求訴訟での競売を命じる判決に基づく競売手続がとられた場合に、不動産についている担保権が抹消されるか(競売代金の中から担保権者に対して優先支払を行う)、担保権付きのままで競売を行うかについて実務上争いがありましたが、最高裁平成24年2月7日の決定で共有物分割請求に基づく競売を命じる判決によって担保権が消滅するということが明らかになりました。

 このように共有物分割請求に基づく競売によって担保権が消滅することになると、裁判所が定めた競売の買受可能価額が手続費用と優先債権の見込額の合計額に満たない場合は原則として競売が取り消されることになります(剰余主義といいます)。

競売を申し立てた人に配当がされない競売を続ける意味がないということと担保権者に担保権の被担保債務が完済されない競売を強制するのは必ずしも相当ではないという理由からです。

投稿者プロフィール

弁護士 鈴木軌士
弁護士・宅地建物取引主任者。神奈川県にて25年以上の弁護士経験を持ち、特に不動産分野に注力している。これまでの不動産関連の相談は2000件を超え、豊富な経験と知識で依頼者にとって最良の結果を上げている。