共有物分割請求の全面的価格賠償の要件

共有物分割請求で全面的価格賠償が認められるためには、共有者の1人が不動産を取得するのが相当であることと、価格が適正に評価され共有物を取得する者に適正に評価された代償金の支払能力があることの2つの要件を満たす必要があります。この2つの要件について検討します。

1 共有者の1人が不動産を取得するのが相当であること

取得希望の共有者がその不動産に居住している場合については相当であると認められることでほぼ問題はありません。

では、住んでいない場合には相当と認められないかというとそうではありません。取得を希望することが合理的であると裁判所に判断されれば、住んでいない場合であっても相当と認められます。

例えば、共同売却しようとしても共有者間の対立が激しくて例えば売り出し価格や成約価格等について、到底合意など出来そうにないことから共同売却できない場合などでは、例えすぐに売却をするためであっても共有者の1人が他の共有者の持分買取を希望する場合があります。このような場合でも取得が相当と認められることはあります。

2 価格が適正に評価され共有物を取得する者に適正な代償金の支払能力があること

「適正な」評価とは、評価合意が成立していれば合意した評価額でよいのですが、評価 合意が成立していない場合は原則として裁判所が選任した不動産鑑定士による評価額によって判断されることになります。

ただ例外的に、不動産の価格が多額でない場合には、当事者が提出した不動産業者の査定書だけで裁判所が適正な評価額を算出できると判断した場合には不動産鑑定を行わないこともあります。

また代償金支払能力の証明は預金通帳のコピーか残高証明書を提出するのが一般的です。他の不動産を所有しているからいいではないかという意見を持たれる方もおられますが、

たとえ他に価値がある不動産を所有していたとしても現金化されていない状態では代償金支払ができるか少なくとも現預金等の流動資産による資力の有無は不透明ですので、このような場合には代償金支払能力があるとは認められません。また金融機関からの融資によって証明しようとする方もおられますが、一般的に都市銀行はこのような形態での不動産担保融資を認めない事が多く、また仮に信用金庫などでこれを認めたとしても、実際には持分の買取前(の資力調査の段階)で「融資証明書」を出してもらうことはなかなか難しいという問題もあります。そのような実情もあるので裁判官は、特に取得希望者が居住しているような場合で融資によってならば辛うじて代償金支払いができそうだと見込まれる場合には、和解による解決を勧告してくる事案も多いです。この場合には上記①価格に加えて、②支払方法(一括分割か)と③支払期限も和解の重要な要素となります。

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投稿者プロフィール

弁護士 鈴木軌士
弁護士・宅地建物取引主任者。神奈川県にて25年以上の弁護士経験を持ち、特に不動産分野に注力している。これまでの不動産関連の相談は2000件を超え、豊富な経験と知識で依頼者にとって最良の結果を上げている。