賃料が支払えないため、賃借していた建物を明渡した後、未払い賃料を請求された事案

依頼者の保坂さん(仮名)は、10年以上家賃を支払わずにいたところ、ついに大家から建物明渡の調停を起こされました。保坂さんにも様々な言い分があり、話し合いによる解決が図れないため、調停は不調に終わり、その後、訴訟を提起されたので、私たちに相談に来ました。

保坂さんには、賃貸借期間中、大家が建物の修繕義務を果たしてこなかったという不満がありました。

また、当時、保坂さんは仕事が見つからず収入もありませんでした。

私たちは、訴訟の中で、まず保坂さんが自発的に建物を退去しており、明渡義務は消滅していることを主張しました。

そして、大家は過去10年分の未払い家賃を請求してきましたが、家賃5年を超える分については時効により消滅していることを主張しました。また、建物の写真を示し、建物が老朽化しているにも関わらず大家が修繕義務を果たしていないことも主張しました。

最終的には、私たちの主張の一部も認められ、支払う金額は請求額の10分の1以下になりました。

支払額がここまで減少した原因としては、連帯保証人が賃料の一部を支払い、一部和解が成立していたこと、保坂さんに支払い能力がなく高額な請求が認められた場合、破産せざるを得なくなることも考慮されました。

本件のように未払い家賃を請求された場合、家賃の時効期間は大家または借家人が商人の場合、5年間なので、時効消滅している期間の家賃も請求されえいないか注意が必要です。

また、本件のような訴訟を起こされた際に、どうせ支払わなくてはいけないと諦めてしまい、訴訟を無視するなどした場合には、本来支払われなくてもいいかもしれない金額のまま判決が出てしまうこともあります。

債権者側も債務者の資力については考慮してくれる場合もあるので、訴訟になった場合にも弁護士等の専門家に依頼することにより請求額を大幅に減額してもらえた上で和解となるケースもあります。また、本件の依頼者は法テラス経由の依頼者だったので、弁護士費用の負担も比較的少ないケースでした。

弁護士鈴木軌士: 弁護士・宅地建物取引主任者。神奈川県にて25年以上の弁護士経験を持ち、特に不動産分野に注力している。これまでの不動産関連の相談は2000件を超え、豊富な経験と知識で依頼者にとって最良の結果を残している。