家賃を滞納した賃借人を退去させ、未払いの賃料、原状回復費用も回収できた事例

ご相談者様について

◆相談者:Tさん(40代)…マンションオーナーで所有するマンションを賃貸中
◆相手方:Kさん(20代)…マンションの一室の賃借人(入居者)

ご依頼の背景

Tさん(40代)はマンションを所有するオーナーで、自身の所有するマンションを賃貸していましたが、賃借人(入居者)の1人であるKさん(20代)が家賃を数ヵ月も滞納していて困っているとのことで、当事務所に相談にいらっしゃいました。
当職は、事を大きくしたくないというTさんの意向も踏まえ、まずは交渉で事件を解決することを目指すべきと考え、Tさんから示談交渉事件として、本件を受任しました。

解決までの経緯

1.受任後、当職はTさんよりKさんのこれまでの賃料等の支払状況について詳しく聞き取りを行いました。

2.その結果、Kさんからの賃料等の支払については、未払の月や支払が遅延していた月がかなり多くあり、実際には、未払分の賃料等を合計すると、数十ヵ月分にも及んでいました。

そのため、本件ではKさんとの間の賃貸借契約を解除し、マンションの居室を明け渡してもらった上で、未払賃料等及び原状回復費用の支払を求めることが考えられました。賃貸借契約は当事者双方の信頼関係に基づいて成立する継続的な契約であり、単に賃料の不払があったというだけでは契約の解除は認められず、当事者間の信頼関係が破壊されたことが必要とされていますが、上記のとおり未払賃料が数十ヵ月分にも及んでいることからすれば、既にTさんとKさんとの間の信頼関係は破壊されていると考えられたからです。

3.上記のとおり、事を大きくしたくないというのが依頼者であるTさんの要望であったため、当職は、まず、Tさんの代理人として、相手方であるKさんに対し、内容証明郵便を送付し、本件マンションの居室からの退去と未払賃料等及び原状回復費用の支払を求めました。

4.上記の内容証明を送付したところ、Kさんより当職宛に連絡がありました。そこで、当職はKさんとの間で本件の解決のための交渉を行いました。この交渉の中で、当職は単に「法律上支払を求める」ことのみを強調するのではなく、Kさんに対し、「何故賃料等を支払わないのか」、「支払う意思はあるのか」、「支払える当てがどの程度あるのか」、「賃料等がきちんと支払われないことで賃貸人がどのような迷惑(損害)を被っているのか」等を丁寧に伝え、Kさんの話も聞きながら、依頼者であるTさんにとって最も利益となる解決を目指しました。

5.その結果、相手方であるKさんからも信用を得ることができ、

①Kさんが相当期間内に本件マンションの居室から退去すること
②これまでの未払賃料について分割払で支払うこと
③KさんがTさんに預託している敷金からKさんが負担すべき原状回復費用を差し引くこと(=これを差し引いた上で敷金残額をKさんに返還すること)

で合意することができました。なお、Kさんには連帯保証人が付いていたので、連帯保証人との間でも同様の合意をしました。その上で、Kさんとの間及び連帯保証人との間でそれぞれ「合意書」を作成・締結し、合意内容を書面により担保しました。その上で、Kさんには「合意書に記載された約定に違反した時は、訴訟を提起せざるを得ない」旨を説明し、合意内容に絶対に違反することがないよう注意しました。

6.以上の経緯により、本件では、Tさんの要望のとおり、訴訟等にまで事を大きくすることなく、交渉により、依頼を受けてからおよそ2ヵ月で、

①Kさんの相当期間内の退去
②未払賃料の分割払
③Kさんの負担による原状回復費用の確保(=敷金からの充当)

という、依頼者であるTさんにとって最も利益となる解決を実現することができました。

投稿者プロフィール

弁護士 鈴木軌士
弁護士・宅地建物取引主任者。神奈川県にて25年以上の弁護士経験を持ち、特に不動産分野に注力している。これまでの不動産関連の相談は2000件を超え、豊富な経験と知識で依頼者にとって最良の結果を残している。

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