住宅ローンを滞納した場合、すぐ（一般的には滞納開始後遅くとも6ヵ月位のうちに）に対処しなければ競売にかけられて自宅を失う可能性があります。競売を回避することは、多くの家庭にとって深刻な問題です。この状況を回避するためには、適切な対処法や注意点を理解することが不可欠です。

本記事では、競売を回避するための方法や注意すべきポイントについて詳しく解説します。

自宅に対し競売が申し立てられたが落札されるのを回避する方法

自宅に対して競売が申し立てられた場合、落札されるのを回避するためには、住宅ローンを一括返済するか任意売却するかを選ぶ必要があります。任意売却は結果としては自宅を失うことになるものの、競売よりは影響を抑えることができます。

自宅が競売により落札されるのを回避する方法について、詳しく見ていきましょう。

（1）住宅ローンの残債を一括返済する

住宅ローンの支払いが滞った場合、返済義務を怠ったことによって「期限の利益の喪失」が生じ、住宅ローンの一括返済を求められます。

住宅ローンを一括返済できなければ競売を申立てられて、最終的には落札されてしまうため、住宅ローンの一括返済をすることで自宅を失わずに済みます。ただし、既に住宅ローンを組んで分割返済にしてもらっている状況で、住宅ローンを一括返済すること等は一般的には経済的に不可能です。完済間近であり、何らかの理由でまとまった資金を確保できる場合等に、ほぼ限定されますが、この場合には、住宅ローンを一括返済できる可能性はあります。

（2）任意売却する

自宅が競売により落札されるのを回避する方法の1つに、任意売却があります。任意売却は、競売よりも高く売れる可能性があるため、今後の経済的な影響を抑えられる可能性が高いです。

具体的には、競売を申し立てられる前に、自ら自宅を売却することで残債を清算し、競売による落札を回避します。例えば、住宅ローンの支払いが滞り、競売の手続きが始まる前に、不動産（仲介）会社や専門家に相談し、市場価値よりも高く売却することを検討します。

ただし、任意売却も注意が必要です。売却には時間がかかる場合があり、急いで現金を得る必要がある場合には適していないかもしれません。また、売却には不動産（仲介）会社の（仲介）手数料や（特に譲渡所得税等の）税金などの費用がかかることも考慮する必要があります。

（3）リースバックする

競売による落札を回避する一つの手段として、リースバックを選択する方法があります。リースバックは、不動産を売却する代わりに、不動産をリースバック運営会社に売却し、その後同じ不動産を賃貸借契約に基づいて賃借し住み続けることができるサービスです。

競売では、市場価格よりも低い価格で不動産が売却されることが一般的であり、債務者にとっては大きな損失となります。しかし、リースバックを選択すれば、売却しながらも、不動産から退去はせずに所有権を譲渡し、賃借することにより、その後も同じ不動産に住み続けることができるため、いろいろな側面での損失を回避できます。

必ずしも競売を回避できるとは限らない

競売による落札を回避できるケースは、競売の入札が開始される前に住宅ローンを完済するか、任意売却を行った場合です。これらのケースは、金融機関も債権を回収できる見込みがあるため、競売による落札を避けることができます。

競売は金融機関等債権者からの申立てによって始まりますが、入札開始までの間であれば金融機関の意向で取り下げられる可能性はあります。しかし、金融機関等債権者は元々、回収できない債権金額（いわゆる不良（未収）債権）が発生することも承知のうえで、競売の手続きを開始（＝申立て）しています。そのため、任意売却により多少高額で売却できる可能性があるような場合でも、金融機関等債権者の同意を得ることが必要です。よって、債権者（や裁判所にも）具体的な根拠を示し、入札開始までの時間を考慮して行動する必要があります。

一方、競売による落札を避けることができないケースとしては、入札が開始され、落札者が決定した場合です。この場合は、金融機関の意向だけでは競売を取り下げることはできず、落札者などの同意を得る必要があります。そのため、競売が上記落札者決定まで進行してしまった段階では、競売による落札を回避することは難しいです。

競売を回避した方がよい理由

競売は、なるべく回避した方がよいとされています。その理由については以下のとおりです。

（1）落札価格が市場価格よりも安価と可能性がある

競売物件は買主にとってリスクが高いため、市場価格よりも安価で落札される傾向にあります。競落後に建物の欠陥が見つかった場合や前の所有者が退去しない場合でも、買主は前所有者や、ましてや裁判所等に対して責任追及、具体的には修繕費用や退去費用を請求することはできず、自ら負担しなければなりません。

また、競売は通常の不動産取引よりも手続きが煩雑であり、多くの買主は競売物件に対する抵抗感を持ちます。そのために、市場価格よりも安い価格での落札が一般的なのです。

（2）余計な費用がかかる

競売には通常の不動産取引には要しない余計な費用がかかります。これには、予納金や延滞から競落までの間に発生する遅延損害金などが含まれます。また、競売での売却価格が債務残高をカバーしない場合、残債が残ります。

まとめ

競売を回避したい場合は、自身に合った対処法を選択する必要があります。弁護士法人タウン＆シティ法律事務所は、競売の回避が必要になったときの対処法についてもアドバイス・サポートしておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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