共有者が有している権利とは？

相続や結婚・離婚あるいは共同事業などにより、複数人で１つの不動産の所有権を持つ状況があります。この場合、各共有者は、その「持分に応じて」共有不動産全体を利用できます。しかし、共有不動産を第三者に有償で貸したり、売却する際には、自由に出来るケースは少なく、他の共有者の同意が必要です。

例えば、共有不動産を第三者に共有者不動産を売却する際は、持分を持っている全ての共有者の承諾が必要になります。なお他の共有者の承諾は、自身の持分のみを売る場合は必要ありません。但し、自由に不動産を活用できる訳ではないので、「持分」のみを買う人が現れるケースは少ないです。

共有不動産に相続が生じた場合の注意点

共有不動産の持分を有する共有者が亡くなり相続人が相続する際には、共有持分は、相続人の数だけさらに細かく分かれてしまいます。この場合、仮に共有不動産を売ろうとしても、共有者が非常に多数になっているため、共有者全員の承諾を得ることが難しくなり、かつ承諾が得られない場合も多く、売却が困難となり得ます。 

上記から、そのため、相続が発生する前にできる限り早く共有関係は解消しておくべきです。また、予め遺言書を作成しておくことによって、将来、トラブルとならないようにすることが必要です。

持分を売却する方法は何が考えられるでしょうか？

共有持分を売却する方法は主に３つあります。

①共有者全員の同意を得て持分だけでなく共有不動産全体を売却する

②自身の持分を他の共有者に売却する　 

③自身の持分を共有者以外の第三者に売却する 

②や③であれば他の共有者の承諾を得ずに自由に売却することができます。しかし、②は他の共有者に持分を買い取る意向と資力がなければ実現できません。③も持分だけでも買いたいという第三者の買主（かなり稀有な存在でしょう）を見つけない限り実現できません。

他方、①ならば通常の不動産売買になります。この場合にはよほど条件が悪いなどでない限り買い手が見つかることも多いと思われます。ところが、共有者「全員の」承諾を得ること自体が諸々の事情から難しいケースは多々あります。

持分売却を弁護士に依頼するメリット

共有持分の売却を弁護士に依頼すれば、まずは「他の共有者に買取りを迫ること」ができます。また、「実際に共有持分を売却した際に得られるであろう実勢価格（取引価格）をベースに」交渉を進めることもできます。

これについて、仮に他の共有者が買い取る資力があるにもかかわらず買取りを拒んだ場合や実勢価格（取引価格）に近い金額での買取りに対して難色を示すような場合もあります。このような場合には「共有物分割訴訟」を提起すれば、他の共有者に共有持分を実勢価格（取引価格）に近い金額で買い取らせることができる可能性もあります（代償分割）。

このように、弁護士に共有持分の売却を依頼すれば、実勢価格（取引価格）で不動産共有持分の売却を目指すこともできるようになります。なお、すぐに共有持分を現金化したいという場合は、共有持分買取業者に持分を買い取ってもらうという選択肢も存在しますが、急げば急ぐほど、買取価格が実勢価格（取引価格）よりも低いものとなってしまうことが多くなってしまいます。

よって、すぐにお金が必要という差し迫った事情がない限りは、共有持分買取業者に持分を売却するよりは、弁護士に依頼して共有物分割請求して、他の共有者に共有持分を買い取るよう求めた方が得だといえますし、場合によっては、不動産全体の売却（換価分割）につなげることも可能となります。

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