不動産が遺産となる相続の方法とは？ | 横浜の弁護士による不動産トラブル相談/弁護士法人タウン＆シティ法律事務所

不動産が関与する相続について

Contents

1 不動産の相続に関するよくあるトラブル
2 不動産の相続に関するトラブルについて弁護士に依頼するメリット
3 当事務所のサービス
4 お問い合わせ

不動産の相続に関するよくあるトラブル

遺産にはいろいろなものがありますが、中でも土地や建物などの不動産は、一般的に価値が高いことが多く、遺産となった場合、これを相続人間でどう分けるのかは各相続人にとって最大の関心事といっても過言ではありません。

しかし、その一方で、不動産は、現金などとは異なり、通常は直接分けることが物理的に難しいため（特に建物の場合には直接分けることは物理的に無理なことがほとんどです）、相続人間でその分け方（分割方法）等を巡ってトラブルになりやすいという問題があります。

そこで、ここでは、不動産の相続に関するよくあるトラブルについて解説します。

１．分割方法自体を巡るトラブル

土地や建物などの不動産は、上記のとおりそのまま直接分けることが物理的に難しいため、基本的には、第三者に売却して、売却代金という金銭（＝現金）に換えた上で、これを各相続人間で分けるというのが、最もスタンダードな分割方法となります。

しかし、遺産となった土地や建物は、遺産分割が完了するまでは、各相続人の（法定）相続分に応じた共有状態となっているため、相続人全員の同意がないと売却することができません。

そのため、同意しない相続人が１人でもいると、売却自体ができず、この分割の方法は採れないことになってしまいます。典型的な例としては、遺産となった土地の上に特定の相続人が建物を建てて住んでいたり、あるいは遺産となった建物に特定の相続人が住んでいたりするような場合です。このような場合には、この特定の相続人は、土地や建物の売却に同意せず、その土地や建物を自分が１人で取得して住み続けたいと主張するのが通常です。そのため、土地や建物を「売却して（売却代金という）現金に換えて分けたい」と考えている他の相続人との間で意見が対立し、その分割方法を巡ってトラブルとなるのです。

この場合、「自分１人で（不動産を）取得したい」と主張する相続人を説得できない限り、他の分割方法を考えざるを得ないことになります。考えられる他の分割方法としては、上記特定の相続人が不動産を単独取得することを認める代わりに、この特定の相続人から他の相続人に対して、それぞれ「代償金」を支払わせるという方法があります。

「代償金」というのは、相続の場面でいうと、各相続人の（法定相続分に応じた）共有状態となっている遺産（ここでは不動産）について、特定の相続人が（他の共有者の共有持分＝法定相続分まで）全部を１人で取得（＝単独取得）する代わりに、他の共有者に対していわば「償い」として支払うお金のことをいいます。この分割方法は、特定の相続人が各相続人の（法定相続分に応じた）共有状態となっている遺産（ここでは不動産）の全部を１人で取得するという不公平を、他の相続人に金銭を支払うことで清算するものなので、一見すると問題のない分割方法のように見えます。

しかし、実際には、大きなトラブルの火種を孕んでおり、次の「評価を巡るトラブル」に発展することが非常に多い分割方法となっています。

このように、不動産の相続において、「分割方法」を巡るトラブルとなった場合、後に更なるトラブルに発展する可能性が非常に高いのです。

２．評価を巡るトラブル

遺産となった不動産について、特定の相続人がその全部を１人で取得（＝単独取得）し、この特定の相続人から他の相続人に対して代償金を支払う、という分割方法を採る場合、一番の問題となるのは、いうまでもなく代償金の金額です。

何故なら、土地や建物を１人で取得したい特定の相続人は「他の相続人に対して支払う代償金の金額を何とか少なくしよう」と考えるのが通常である一方、代償金の支払を受ける他の相続人は「貰える代償金の金額を何とか多くしよう」と考えるのが通常で、その利害が真っ向から対立するからです。

具体的な代償金の金額は、おおむね次のように決められます。まず、遺産となった土地や建物を金銭で評価した評価額を算出します。次に、この評価額に対して各相続人の法定相続分の割合を乗じた金額が、それぞれ各相続人に対する代償金とされることが一般的です。各相続人の法定相続分の割合は、民法の規定によって決まるので、基本的には増えたり減ったりすることはなく、この点が争いとなることはあまりありません。他方で、評価額については、評価の方法や誰が評価するかによって大きく変わることもあるため、特に利害関係が真っ向から対立している相続人間では争いの原因となります。

上記のように、他の相続人に代償金を支払わなければならない特定の相続人は、自身が１人で取得する土地や建物をできるだけ安く評価しようとしますし、逆に代償金の支払を受ける他の相続人は、その土地や建物をできるだけ高く評価しようとするので、その評価の方法や具体的な評価額を巡ってトラブルとなるのです。

さて、土地や建物をどのようにして金銭で評価するのかについてですが、具体的には、固定資産評価額（あるいは土地であれば路線価）を公示価格（実勢価格）に引き直して評価額を算出するという方法が採られる場合もありますが、不動産業者に当該土地や建物を査定してもらい、その査定額を評価額とするという方法が一般的です。

不動産業者が算出する査定価格は、当該不動産を売却するにあたって、いくらで売り出すか、という売出価格を決定する前提として算出されるものなので、市場価値をある程度反映しており、評価として採用しやすいため、この査定価格を評価額とする方法が採られることが多いのです。

しかし、市場価値をある程度反映しているとはいっても、細かな評価の基準や方法は不動産業者ごとに異なるので、実際に算出される査定価格も不動産業者によって異なり、場合によっては大きな差が出ることもあります。さらに、特定の相続人から依頼を受けた不動産業者が算出した査定価格については、当該特定の相続人の意向をある程度考慮に入れた上で算出されることも多く、市場価値が正確に反映されていないという場合もあります。

例えば、上記不動産を１人で取得したい（＝他の相続人に代償金を支払わなければならない）相続人からの依頼を受けた不動産業者の場合、代償金算出の前提となる評価額（＝査定価格）を低く抑えたいという当該相続人の意向を受け、本来の査定価格よりも低めの金額を査定価格とするという場合があります。逆に、代償金の支払を受けたい相続人からの依頼を受けた不動産業者の場合、代償金算出の前提となる評価額（＝査定価格）をなるべく高くしたいという当該相続人の意向を受け、本来の査定価格よりも高めの金額を査定価格とするという場合がります。

このように、不動産業者による査定価格は、ある程度市場価値を反映したものであるとはいっても、業者ごとに異なり、かつ依頼した相続人の意向によって（本来の市場価値よりも）上下している可能性があるので、実際に算出された金額について、相続人間で「低過ぎるのではないか」あるいは「高過ぎるのではないか」といった争いになってしまうことが多いのです。その場合には各相続人がそれぞれ自分により有利な査定額を出そうと、いわゆる「査定合戦」となってしまい、結局、金額の折り合いが付かずに分割の話自体がまとまらない、という事態になってしまいます。

３．分割の話自体がまとまらない場合の対応

上記のとおり相続人間で分割の話自体がまとまらない場合、そのままではいつまで経っても実際の分割ができないので、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。遺産分割調停は、中立的な第三者であり、かつ専門家である裁判官や調停委員（弁護士その他の専門家等）を交えて当事者間で遺産の分割について話し合いを行う手続です。具体的には、約１ヵ月～1ヵ月半ごとに家庭裁判所で開かれる調停期日に各当事者が出頭して裁判官や調停委員を介して話し合いを行っていきます。中立的な立場かつ専門家である裁判官や調停委員が間に入るため、当事者だけで話し合いを行うよりはトラブルを解決しやすいというメリットがあります。

しかし、裁判所を介した手続であるため、当事者は自身の主張や根拠資料をあらかじめ書面にて裁判所等に提出しなければならず、かつあくまで話し合いの手続であるため、原則として当事者本人が調停期日に出頭しなければなりません。また、調停期日では、基本的に、裁判官や調停委員が各当事者から交互に話（主張や言い分）を聞くため、１回の期日に掛かる時間が長く、場合によっては数時間に及ぶこともあります。さらに、上記のとおり調停期日は約1ヵ月～1ヵ月半ごとに開かれるため、長期的な手続とならざるを得ません。これらの点で、当事者への負担は相当に大きいものといえます。

なお、そもそも当事者が調停期日（＝話し合いの場）に出頭すらしない場合や話し合いでは解決する見込みが立たない場合（＝これ以上話し合いをしても意味がないと判断される場合）には、調停での解決は不可能であるとして、調停不成立となり、手続は終了します。この場合には、それまでに各当事者から出された主張や提出された資料等から裁判所が遺産分割の方法や内容について判断する「審判」手続に移行し、最終的には裁判官により「審判」が言い渡されます。この「審判」が確定すると、各当事者はその意思にかかわらず「審判」の内容に拘束され、これに従って遺産を分割しなければならないことになります。

なお、確定した「審判」の内容に従わない当事者がいる場合、他の当事者はこの「審判」に基づいて強制執行等を行い、審判内容に基づく遺産分割を実現していくことになります。

４．まとめ

不動産の相続は、上で述べたように、そもそも「分割方法」を巡ってトラブルになる可能性を孕んでおり、単純に当事者間で分ければよい（＝分割方法自体は特に考える必要がない）「現預金」などとは違った配慮が必要です。また、最もスタンダードな「相続人全員で共同売却した上で売却代金を分ける」という分割方法が実現できない場合、「特定の相続人が１人で取得した上で他の相続人に代償金を支払う」という分割方法となることが一般的ですが、上で述べたとおり、この分割方法は「評価」を巡るトラブルになる可能性が非常に高いので、特に注意が必要です。

そして、当事者間の話し合いだけでこれらのトラブルを解決できない場合には、最終的には上記遺産分割調停（調停でも解決できなければ審判）という裁判所を介した手続による解決を図らなければなりません。そのため、特に相続人間の関係が良好ではなく、そもそも話し合いを行うこと自体が困難である場合や話し合いでまとまる見込みが立たないような場合には、遺産分割調停の申立てまで見越した対応が必要となります。

不動産の相続に関するトラブルについて弁護士に依頼するメリット

上で述べたように、不動産の相続は、特に相続人間の関係が良好でない場合、最終的には裁判所を介した手続を必要とするトラブルにまで発展する可能性があります。このようなトラブルに対して自分だけで全て対応していくことは簡単ではありません。そこで、専門家である弁護士に対応を依頼するという選択肢が出てきます。

ここでは、弁護士に対応を依頼するメリットについて解説していきます。

（１）当事者間の感情的な対立を緩和できる

弁護士に対応を依頼し、弁護士がこれを受任した場合、以後は弁護士が対応を依頼した当事者（以下「本人」といいます）の「代理人」となります。これは、窓口が全て「弁護士」になるということであり、本人は他の当事者と直接交渉したり連絡を取ったりする必要はなくなります（むしろ、弁護士が「代理人」となった場合、当事者間の直接のやり取りは原則として禁止されます。弁護士は「受任通知」等で、相手方当事者に対して、自身が本人の「代理人」となった旨を伝え、以後の連絡は全て窓口である自身に行うよう通知します）。そして、以後は、弁護士が本人の「代理人」として、本人に代わって相手方当事者との話し合いや交渉を行っていくことになります。

このように、当事者同士での直接のやり取りが原則としてなくなる結果、当事者間の感情的な対立が緩和され、本人は精神的な負担を軽減することができます。不動産の相続に関するトラブルの場面では、相続人間、すなわち親族の間での感情的な対立が根本的な原因となっていることが非常に多く、赤の他人よりも距離が近い分、その精神的な負担もより大きなものとなります。

この点で、弁護士という「代理人」を間に入れることで当事者間の感情的な対立を緩和し、精神的な負担を軽減できるというのは非常に大きなメリットの一つであるといえます。

（２）客観的な視点からの解決方法を提案してもらえること

当事者間に感情的な対立があると、なかなか客観的な判断ができず、お互いに感情に任せた言い分や主張を展開しがちです。しかし、それでは対立は深まるばかりでトラブルは一向に解決しません。その点、弁護士は第三者であるとともに法律の専門家なので、事案を客観的に見て、法的な側面についても検討した上で、本人のために最も実態に即した解決方法を提案・実施することができます。

当事者双方がお互いに感情に任せた言い分や主張を展開して解決の見込みが立たなかったトラブルも、専門家である弁護士が本人の「代理人」として間に入り、客観的な視点から最も実態に即した解決方法を提案・実施していくことで、解決の糸口が見付かったり、事案によっては解決に至ることもあります。

このように、感情的な対立のある当事者同士の話合いや交渉では持つことが困難な客観的な視点からの検討やそれに基づく客観的な解決方法の提案を弁護士は行うことができます。不動産の相続に関するトラブルの場面では、不動産をどのような方法で分割するのが最も実態に沿っているのか、不動産をどのように評価するのか、という点が最も重要です。これについては、現在の当該不動産の利用状況（特定の相続人が利用しているのか等）、他の遺産の有無、現在の各相続人の生活状況、各相続人の資力、現在の不動産相場及び今後の不動産相場の動向など、多岐に亘る要素を確認した上で、法的な側面も含めて具体的かつ客観的に検討していくことが必要です。

この点、特に不動産の相続に関するトラブルを多数扱ってきた弁護士であれば、それまでの知識・経験の蓄積から、事案ごとにどのような分割方法が最も望ましいのかを法的な側面も踏まえた上で客観的な視点から検討することができます。また、このような弁護士は不動産業者との横のつながりを持っていることも多く、信頼できる不動産業者から不動産相場の動向や当該不動産の具体的な評価方法・評価額等について相談したり、助言を得たりすることもできるので、それらも踏まえた上で、当該不動産をどのように評価するのかについて、客観的な視点から検討することができます。

この点で、弁護士という「代理人」を間に入れることで、その知識や経験、人脈等を利用した、最も実態に沿う分割方法や評価額等を客観的な視点から提案してもらえるというのは非常に大きなメリットの一つであるといえます。

（３）万が一、裁判所を介する手続になっても安心

これまで述べてきたとおり、特に相続人間の関係が良好でない場合には、話し合いだけでトラブルを解決することができず、最終的には裁判所を介する手続（遺産分割調停。これがまとまらなければ審判）にまで発展してしまう可能性があります。遺産分割調停は、上記のとおり当事者同士があくまでも話し合いを行う手続であるため、資料の準備に加え、通常は本人の期日への出頭が必須となります。

そのため、１人で全て対応しようとすると、相当の手間及び時間を要することになります。しかし、弁護士が代理人となれば、その負担を大幅に軽減することが可能です。具体的には、弁護士が「代理人」となった場合、裁判所等に提出していく資料（＝主張書面や証拠書類等）については、弁護士が、事実関係や法的な問題点等を整理した上で、本人の意向を踏まえて作成していくことになります。もちろん、その過程で本人と弁護士との打合せ等の準備は必要になりますが、１人で全ての書面を作成する場合に比べ、その時間や手間を大幅に軽減することができます。この点も非常に大きなメリットの一つであるといえます。

また、当事者である本人が作成する文書は、相手方当事者との間に感情的な対立があると、どうしても感情的なものになってしまい、裁判官等に伝わりにくいものとなってしまいがちです。しかし、第三者かつ専門家である弁護士が作成することで、より裁判官等に伝わりやすい文書となります。この点も、非常に大きなメリットの一つです。

さらに、弁護士が代理人となった場合には、調停期日には本人と一緒に弁護士も出頭するので（審判期日については基本的に弁護士のみの出頭で足りるのが通常です）、疑問点や不安な点などを事前にあるいはその場で弁護士に確認することができ、１人で対応する場合に比べ、精神的に余裕を持って調停に臨むことができます。そして、万が一、どうしても本人が期日に出頭できなくなった場合でも、弁護士が期日に出頭できるため、せっかく調整された調停期日が無駄にならない、というメリットもあります。

（４）まとめ

このように、弁護士が「代理人」となることで、

❶本人が直接相手方当事者とやり取りする必要がなくなるため、精神的な負担を軽減できる

❷弁護士の知識や経験、人脈等を利用し、より実態に則した適切な解決を図ることができる

❸裁判所を介する手続となってしまった場合でもその精神的・肉体的な負担を大幅に軽減できる

❹裁判所を介する手続の中で、裁判官等により伝わりやすい形で主張等を展開できる

など多くの非常に大きなメリットがあります。

当事務所のサービス

当事務所は、現在まで、不動産に関するトラブルを中心に扱ってきており、その解決件数は約４５０件以上に上ります。不動産の相続に関するトラブルについても、２５０件程の解決実績があります。

不動産は、その維持・管理に費用が掛かります（例えば不動産の所有者となっている限り、固定資産税・都市計画税が掛かります）。そのため、不動産が被相続人の遺産となって、各相続人の（法定相続分に応じた）共有状態となった場合には、これら費用の負担者を正式に決めるためにも、極力早く分割を済ませる必要があります（そうでないと、最終的には不動産を取得する意思のない相続人まで思わぬ費用負担を強いられることになりかねません）。

一方で、不動産は一般的にその価値が高いことが多いため、その分割は、当該不動産の分割方法や価値について十分に検討した上で、慎重に行う必要があります。このように、不動産の相続に関するトラブルの解決にあたっては、「極力早い分割」と「十分な検討」という相反する要請をどちらも充たすことが求められます。

この点、当事務所では、上記約４５０件以上の解決実績から積み重ねてきた知識・経験・人脈等を利用し、法的に筋が通った解決を目指すことはもちろん、依頼者様のご意思・ご希望・ご要望にできる限り寄り添い、実態に則した実質的にも適切な解決を提案するとともに、その実現に全力を尽くします。また、加えて、より早期の解決を目指します。遺産分割の交渉（示談交渉）はもちろん、ご依頼頂ければその後の遺産分割調停（調停でも解決しない場合には審判）まで一貫して対応致します。

長年に亘り不動産に関するトラブルを中心的に取り扱ってきた中で培ってきた知識・経験・人脈は、必ず、依頼者様のお役に立てると自信を持っております。

ご不安な点やご不明点・疑問点など、些細なことでも構いませんので、まずは当事務所に是非お気軽にご相談下さい。