担保権が設定されている不動産の共有分割請求

共有物分割請求の対象になっている不動産に抵当権などの担保権が設定されていることがあります。

このような場合に共有物分割請求がされた場合にどのように処理されるかを見ていきます。

Contents

1 １　担保権が設定されている共有物の共同売却を行った場合
2 ２　担保権が設定されている共有物について他の共有者に持分売却を行った場合
3 ３　担保権が設定されている共有物について他の共有者に持分売却を行う場合に担保されている債務額を差し引いて代償価格を算出すべきか
4 ４　担保付き不動産の共有物分割請求訴訟で競売を命じる判決が出た場合
5 共有不動産の売却・共有物分割請求に強い弁護士の法律相談
6 関連ページ

１　担保権が設定されている共有物の共同売却を行った場合

共有物に担保権が設定されている場合、第三者に共同売却する場合は、売却代金の中から抵当権などの担保権で担保されている債務の支払を行って、残った代金を共有者間で分配します。

よって、売却代金で債務全額の支払いをできない場合は共有物分割請求の意味がないことになります（そもそも債務全額の支払いができない（＝いわゆる「オーバーローン」の）状態で担保権者が担保権の抹消に任意で応じるかという問題もあります）。

　担保権がついたままで売却することは理論上は可能ですが、担保権付きの不動産を購入する人は非常に少なく、売れたとしても（担保権の被担保債権額を控除した（いわゆる理論）価格よりも）かなり安い値段でないと売れないので現実的ではありません。

２　担保権が設定されている共有物について他の共有者に持分売却を行った場合

共有持分を他の共有者に買い取って貰う場合は、担保権がそのまま残っても特段の問題はありません。

ただ持分を買い取った側が担保権付きの債務の債務者でない場合は、（＝持分の第三取得者）債務の支払がされないと担保権者から競売申立てがされて不動産を失う可能性があります。

３　担保権が設定されている共有物について他の共有者に持分売却を行う場合に担保されている債務額を差し引いて代償価格を算出すべきか

これは例えば不動産価格が４０００万円、担保権で担保されている債務が２０００万円、共有者２名が２分の１ずつの共有持分を持っている場合に共有者の１名が他の共有者に持分を買い取ってもらう場合の代償金算出方法です。

　まず第１に不動産価格が４０００万円で担保されている債務が２０００万円だから不動産の価値は２０００万円しかなく、２分の１の持分価格は１０００万円になるから代償金は１０００万円になるという考えがあります。これに対しては、第２に担保されている債務を不動産価格から差し引くべきではないとして２分の１の持分価格は２０００万円であるから代償金は２０００万円になるべきという考えがあります。

　この点について、全面的価格賠償を命じる場合の賠償すべき価格を算出する際に担保権で担保された債務額は控除すべきでないとした裁判例があります（京都地裁平成２２年３月３１日）。結局は、被担保債務を支払うべき債務者が誰か（持分の譲渡人なのか、逆に譲受人なのかあるいは第三者なのか）という問題です。

上記の裁判例は、被担保債務を支払うべき債務者が、全面的価格賠償を受領する、持分の譲渡人や第三者だった事案だと思われます。つまり上記の例で言えば代償金は２０００万円とされるべきことになります。

逆に、被担保債務を支払うべき債務者が、全面的価格賠償をすべき側すなわち持分の譲受人の場合には、（被担保債務も支払う以上）代償金は１０００万円とされるべきと考える余地もあり得ることになります。

４　担保付き不動産の共有物分割請求訴訟で競売を命じる判決が出た場合

担保付きの共有不動産について共有物分割請求がされて裁判所から競売を命じる判決が出された場合、この判決が確定した後でさらに執行裁判所に対して競売を命じる判決をもとに不動産競売の申立を行うことができるということは既述しました。

　この共有物分割請求訴訟での競売を命じる判決に基づく競売手続がとられた場合に、不動産についている担保権が抹消されるか（競売代金の中から担保権者に対して優先支払を行う）、担保権付きのままで競売を行うかについて実務上争いがありましたが、最高裁平成２４年２月７日の決定で共有物分割請求に基づく競売を命じる判決によって担保権が消滅するということが明らかになりました。

　このように共有物分割請求に基づく競売によって担保権が消滅することになると、裁判所が定めた競売の買受可能価額が手続費用と優先債権の見込額の合計額に満たない場合は原則として競売が取り消されることになります（剰余主義といいます）。

競売を申し立てた人に配当がされない競売を続ける意味がないということと担保権者に担保権の被担保債務が完済されない競売を強制するのは必ずしも相当ではないという理由からです。

共有不動産の売却・共有物分割請求に強い弁護士の法律相談

不動産を複数人で共有している場合、個々人の使用収益・処分が法律上制限されてしまう場合があります。そのため、個々の共有者において満足な利用ができず、不便を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。この場合、共有者間において共有関係の解消を目指していくことになります。しかし、共有関係の解消は予期せぬ紛争となり得る可能性がありますので、専門家である弁護士等に相談・依頼する必要があります。
当事務所では共有不動産に関するご相談を数多くいただいており、豊富な解決事例を有しています。お持ちの共有不動産をいかによりよく処分するか、法律と実務に精通した弁護士がご提案いたします。
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