共有不動産の名義貸とローンの解消

共有不動産を担保に融資を受けている場合、共有持分について名義を借りて担保付借入をしているケース（いわゆる「名義貸し」）がままあります。共有不動産について、このような「名義貸し」がある場合、（ローンを）解消したい場合には、どうしたらよいのでしょうか？

上記「名義貸し」には、例えば高齢の親が住宅を購入する時にその年齢ゆえ返済期間が長期のローンが組めないために、親自身が毎月のローン返済をする約束で実際には子供にローンを組ませる形にする関係上、担保権を設定する必要があることから、子供が不動産の持分を取得するという場合があります（親が子の名義を借用）。

また、夫婦でペアローンを組んで自宅を購入したものの、離婚をして自宅に居住を続ける側が居住しない側の分のローンも支払う場合も結果的に名義貸しをしているようなものです。

このように名義貸しをした場合や結果的に名義貸しをしたのと同じような状態になる場合、法律上のローン支払義務は、あくまで名義を貸した側（＝形式上の名義人）にあるので、名義を借りた側が約束に反してローンの支払いをしないときは、名義の貸主（形式上の名義人）が銀行等からローンの支払いを求められることになります。

仮に、名義を借りた側に支払いの遅滞がない場合でも、名義を貸した側に法律上はローンの残債務が残っているので、名義を貸した側が例えば再度、全く個別に自宅を購入しようと思って住宅ローンを組もうとしても、過去に一旦名義を貸したローンの残債務があるせいで、金融機関から融資（ローン）を断られる可能性が高くなります。

そのため、共有不動産の場合でも、これを担保とする「名義貸し」ローンを解消できないかという問題が生じます。ちなみに、このような悩みも共有物分割請求によって解決することが可能です。

つまり、共有物分割請求によって持分を現金化することができますが、そのお金で「名義貸し」ローン（＝名義人自らの債務）を支払って完済することで「名義貸し」ローン問題も解消できるという訳です。

担保付き不動産の売買を行う場合、買主が売買代金を現金で用意することはむしろ稀であり、ローンを組んで（＝金融機関から融資を受けて）購入するのが一般的です。この場合、不動産に設定された抵当権などの担保権を外して貰わないとローンを組んで貰うことができません（１つ前の抵当権が抹消されないと新しく設定される抵当権が１つ前の抵当権に劣後してしまうからです）。売主に支払った売買代金で売主が被担保ローンを完済して担保権が解除されることを条件に買い主が自らの不動産担保ローンを組むことができるようになるのです。この理屈は共有物の場合にもそのまま当てはまりますから、上記のとおり共有物分割請求によって「名義貸し」ローンの解消をすることで新担保権の設定ができるようになるのです。